杭州市下城區(qū)北景園月桂苑管理規(guī)約
（草案）
第一章 總 則
第一條 為維護本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全、合理使用，創(chuàng)造良好的生活(工作)環(huán)境，根據(jù)《物權(quán)法》、國家、省、市《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H，制訂本管理規(guī)約。
第二條 本管理規(guī)約由業(yè)主大會會議通過，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人均具有約束力。
第二章 物業(yè)基本情況
第三條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的基本情況
（一）物業(yè)名稱：杭州市下城區(qū)北景園月桂苑。
（二）坐落位置：杭州市下城區(qū)石橋街道回龍路312號。
（三）物業(yè)類型：住宅。
（四）物業(yè)管理區(qū)域四至：
東至： 竹清路 ；南至：永波街 ；
西至： 回龍路；北至： 永祥街 。
（五）物業(yè)管理區(qū)域概況：總占地面積 50230 平方米、物業(yè)總建筑面積 88388.19 平方米。
（六）物業(yè)管理用房建筑面積 640.65 平方米，其中：物業(yè)管理辦公用房建筑面積為 267.49 平方米，坐落： 13－4－101、16－2－102、16－3－101、16－3－102 ；物業(yè)管理經(jīng)營用房建筑面積為 373.16 平方米，坐落：月桂苑一層（商）1、2、3、4、7、8、9、10號。
（七）業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公地點：16－2－102。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第四條 物業(yè)服務(wù)收費采取包干制方式。
第五條 業(yè)主按照規(guī)定按時足額交納物業(yè)服務(wù)等相關(guān)費用，轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)自覺及時結(jié)清物業(yè)服務(wù)等相關(guān)費用。
第六條 業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)等相關(guān)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
第七條 業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外服務(wù)項目的，其費用由雙方另行約定。
第八條 對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修、房屋出租等方面法律、法規(guī)和本管理規(guī)約規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會報告。
第四章 物業(yè)的使用與維修
第九條 業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。
第十條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)遵守法律、法規(guī)和本管理規(guī)約的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，正確處理供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、管線鋪設(shè)、建筑維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護、秩序維護等方面的相鄰關(guān)系。
第十一條 業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用中，應(yīng)嚴(yán)格遵守物業(yè)使用的相關(guān)規(guī)定，以及本物業(yè)管理區(qū)域的車輛停放、消防安全、垃圾分類、寵物飼養(yǎng)等管理制度和規(guī)定。
第十二條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)遵守政府禁止燃放煙花爆竹的相關(guān)管理規(guī)定，不在本小區(qū)區(qū)域內(nèi)燃放煙花爆竹。
第十三條 業(yè)主、非業(yè)主使用人按照下列規(guī)定裝飾裝修物業(yè)：
1.業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，并與施工單位簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。
2.在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共用部位和公共場所。
3.施工期間應(yīng)采取有效措施，減輕或避免施工過程中對相鄰業(yè)主或非業(yè)主使用人日常生活造成的影響，施工時間：上午08:30～12:00、下午13:30～18:00 ，其它時段不得施工。節(jié)假日不允許施工。因特殊情況需要在規(guī)定時間外進(jìn)行施工的，應(yīng)事先取得相鄰業(yè)主的同意，書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)后進(jìn)行，并盡可能縮短施工時間。
4.空調(diào)應(yīng)按設(shè)計預(yù)留的位置安裝，未預(yù)留設(shè)計位置的，應(yīng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置統(tǒng)一安裝，并按要求做好噪音及冷凝水的處理。
5.不得擅自擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；合理使用水、電、氣等共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自拆改。
6.因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)及時恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第十四條 物業(yè)出租應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章等相關(guān)規(guī)定，尊重社會公德，不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。無論出租或者轉(zhuǎn)租，業(yè)主均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
住房出租應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計的房間為最小出租單位，單套住房居住人員不超過8人及人均居住面積不低于10平方米，具體執(zhí)行杭州市有關(guān)房屋租賃管理規(guī)定。
物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租時，業(yè)主須將本管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作為轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件，由受讓人或承租人作出書面承諾。物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)于物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起3日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓或者出租情況以及相應(yīng)通訊方式書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十五條 在建筑物及其附屬設(shè)施使用中，不得有下列行為：
1.違法拆改、變動房屋承重結(jié)構(gòu)。
2.將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方。
3.違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物,違法挖掘房屋地下空間。
4.擅自改變房屋用途或者將配套設(shè)施挪作他用。
5.擅自改變房屋外立面。
6.擅自占用綠地，損毀樹木、綠化設(shè)施。
7.損壞消防設(shè)施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地。
8.違反國家和地方規(guī)定，向環(huán)境超標(biāo)排放污染物。
9.占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
10.擅自占用或損壞樓梯、通道、走廊、屋面、平臺、地下室、停車場（庫）、自行車庫等公用設(shè)施及場地；地下室、停車場（庫）、自行車庫不按規(guī)劃性質(zhì)使用、違反消防管理規(guī)定私拉亂接電線給電動車充電或挪作他用。
11.擅自拆除、截斷、改變、連接、改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施和管路管線。
12.影響物業(yè)整體環(huán)境或市容的，擅自亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌和企業(yè)銘牌。
13.隨意堆放建筑裝潢垃圾、雜物，亂丟棄垃圾或高空拋物，在地下室放置除機動車、非機動車之外的私人物資，在樓道、樓頂、小區(qū)空地等小區(qū)共用部位堆放私人物資。
14.未經(jīng)有關(guān)部門、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和有直接利害關(guān)系的業(yè)主書面同意，設(shè)置營業(yè)攤點、店鋪跨門營業(yè)，或從事歌舞娛樂、網(wǎng)吧、生產(chǎn)加工制造、(排放油煙氣體的)餐飲業(yè)以及其他嚴(yán)重污染環(huán)境的經(jīng)營活動。
15.不按次序停放車輛、鳴喇叭、練車、車輛進(jìn)入小區(qū)花園，在消防通道、消防登高面、消防井蓋、綠化帶停車。
16.違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有害、有毒、危險物質(zhì)等，以及載有易燃、易爆、劇毒、放射性等物品的車輛進(jìn)入本物業(yè)管理區(qū)域。
17.在公共停車位上擅自安裝地鎖等裝置，車輛停放期間，防盜報警器應(yīng)使用靜音，以防發(fā)出噪音影響他人生活和休息。
18.發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音。
19.踐踏、占用、擅自改變、破壞綠化用地；公用土地上擅自栽種花草樹木；損壞涂劃園林建筑；在樹上刻劃、拉繩（鐵絲）晾曬衣服等。
20.住宅改作集體宿舍使用。
21.法律、法規(guī)、規(guī)章及政府規(guī)定禁止的其他行為。
第十六條 業(yè)主、非業(yè)主使用人有違反上述第十五條規(guī)定的,其他業(yè)主、非業(yè)主使用人可以向業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)職能部門報告。
合法權(quán)益受侵害的業(yè)主、非業(yè)主使用人可以依法向人民法院提起訴訟。
第十七條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。
因特殊情況確需改變物業(yè)規(guī)劃設(shè)計用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意后，報規(guī)劃、國土資源等有關(guān)部門批準(zhǔn)，依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十八條 業(yè)主對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第十九條 因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀或給予適當(dāng)補償，相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予支持和配合。
相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護而造成物業(yè)損壞及其他損失的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第二十條 發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況下，必須及時進(jìn)入物業(yè)專有部分進(jìn)行搶修但無法通知相關(guān)業(yè)主的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向相鄰業(yè)主和業(yè)主委員會說明情況，并在所在地派出所的監(jiān)督下，進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分進(jìn)行搶修，事后應(yīng)及時通知相關(guān)業(yè)主并做好善后工作，搶修產(chǎn)生的相關(guān)費用由責(zé)任人承擔(dān)。
第二十一條 因公共利益或者維修養(yǎng)護物業(yè)，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)征得業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、直接利害關(guān)系人同意，并依法辦理手續(xù)，事后在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第二十二條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益和其他業(yè)主合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時采取措施消除隱患。
第二十三條 人為原因造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)費用。
第五章 物業(yè)共有部分的經(jīng)營與收益分配
第二十四條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的物業(yè)管理經(jīng)營用房、停車場及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等由業(yè)主委員會視其情況決定自行經(jīng)營或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營。但委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營的，業(yè)主委員會除就需委托的事項和經(jīng)營期限單獨出具委托書外，還有權(quán)利對托管經(jīng)營的項目進(jìn)行審查與審核。
對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的物業(yè)管理經(jīng)營用房、停車場及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等經(jīng)營性收入，可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管并單獨列賬，并按下列約定分配：
1.補充物業(yè)服務(wù)費用不足。
2.用于保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護。
3.用于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費。
4.補充物業(yè)維修專項資金。
經(jīng)營性收益由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會名義開設(shè)賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進(jìn)行管理。
第六章 物業(yè)專項維修資金
第二十五條 本物業(yè)管理區(qū)域建立的物業(yè)專項維修資金專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，其歸集、使用執(zhí)行國家、省、市的相關(guān)規(guī)定。維修、更新、改造工程需使用物業(yè)專項維修資金的，小區(qū)業(yè)主委員會應(yīng)審核工程維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等事項后征求相關(guān)業(yè)主意見，同時將上述事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)專項維修資金使用須經(jīng)專有部分占相關(guān)總建筑面積三分之二以上且專有部分人數(shù)占相關(guān)總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請表、工程預(yù)算方案及經(jīng)業(yè)主委員會確認(rèn)的征求業(yè)主意見表等資料，向維修資金管理機構(gòu)提出申請。
第二十六條 本物業(yè)管理區(qū)域如未聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由所在社區(qū)居民委員會按規(guī)定程序申請使用物業(yè)專項維修資金。
第二十七條 本物業(yè)管理區(qū)域如未成立業(yè)主委員會，由所在社區(qū)居民委員會根據(jù)業(yè)主意見申請使用物業(yè)專項維修資金。
第二十八條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金本金余額不足首期交存額的百分之三十時，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交物業(yè)專項維修資金(以下簡稱“資金續(xù)交”)。資金續(xù)交的具體方案由業(yè)主委員會按以下內(nèi)容擬訂，經(jīng)專有部分面積占相關(guān)總建筑面積三分之二以上且專有部分人數(shù)占相關(guān)總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后實施，并在30 日內(nèi)完成資金續(xù)交工作。資金續(xù)交的方案內(nèi)容包括：
（一）續(xù)交金額。續(xù)交金額應(yīng)保證續(xù)交后余額達(dá)到首期物業(yè)維修資金額度（以下簡稱“應(yīng)續(xù)交金額”）。
（二）分?jǐn)傇瓌t。由相關(guān)業(yè)主按所擁有房屋的建筑面積比例分?jǐn)偫m(xù)交金額。
（三）資金來源。由相關(guān)業(yè)主按應(yīng)分?jǐn)偟慕痤~續(xù)交，產(chǎn)權(quán)不明確或產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共同所有的物業(yè)，其續(xù)交金額從小區(qū)經(jīng)營性收益中劃轉(zhuǎn)。
第七章 違約責(zé)任
第二十九條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)自覺遵守本管理規(guī)約，違反管理規(guī)約的，造成業(yè)主物業(yè)損害或?qū)е氯w業(yè)主共同利益受損的，其他業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法向人民法院提起訴訟。
業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費，不交存物業(yè)專項維修資金，擾亂業(yè)主委員會選舉以及實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。
第三十條 為維護業(yè)主的共同利益，業(yè)主大會同意在物業(yè)管理服務(wù)活動中授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)以下權(quán)利：
（一）根據(jù)物業(yè)管理法律、法規(guī)和本管理規(guī)約的規(guī)定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地維修、養(yǎng)護、管理、使用等各項管理制度，并督促業(yè)主、非業(yè)主使用人遵守執(zhí)行。
（二）以告知、規(guī)勸等必要措施制止業(yè)主、非業(yè)主使用人違反物業(yè)管理法律、法規(guī)、物業(yè)服務(wù)合同、管理制度和本管理規(guī)約的行為，拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向政府相關(guān)職能部門進(jìn)行舉報。
第三十一條 業(yè)主、非業(yè)主使用人未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用的，經(jīng)書面催交，無正當(dāng)理由逾期仍不交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用的，在業(yè)主委員會協(xié)助無效后，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。
第三十二條 違反本管理規(guī)約或者有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章造成其他業(yè)主人身傷害、財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。
第三十三條 非業(yè)主使用人違反本管理規(guī)約的，業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。
第八章 附 則
第三十四條 本管理規(guī)約每位業(yè)主各執(zhí)一份，物業(yè)服務(wù)企業(yè)留存一份。
第三十五條 本管理規(guī)約自業(yè)主大會會議通過之日起生效。未盡事項的修訂、補充，經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后，作為本規(guī)則的組成部分。
第三十六條 本管理規(guī)約如有與現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸的條款，則該條款無效，但不影響其它條款的效力。
第三十七條 業(yè)主委員會監(jiān)督本管理規(guī)約的實施。
杭州市下城區(qū)北景園月桂苑業(yè)主大會議事規(guī)則
（草案）
第一章 總 則
第一條 為維護本物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主的合法權(quán)益，規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的議事活動，根據(jù)《物權(quán)法》、國家、省、市《物業(yè)管理條例》、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等有關(guān)規(guī)定，制定本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則（以下簡稱“本議事規(guī)則”）。
第二條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會在其職責(zé)范圍內(nèi)依法作出的決定對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人均具有約束力。
任何人不得抵制決定的貫徹執(zhí)行，不得干擾業(yè)主大會和業(yè)主委員會的正常工作。
第三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
第二章 業(yè)主大會
第四條 物業(yè)管理區(qū)域范圍及相應(yīng)的業(yè)主大會名稱。
（一）物業(yè)管理區(qū)域范圍：
東至： 竹清路 ；南至：永波街 ；
西至： 回龍路 ；北至：永祥街 。
（二）業(yè)主大會名稱為：杭州市下城區(qū)北景園月桂苑業(yè)主大會 。
第五條 業(yè)主大會決定以下事項：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉、改選業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；
（四）物業(yè)管理形式；
（五）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級、服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；
（六）續(xù)聘、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（七）籌集和使用物業(yè)專項維修資金；
（八）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（九）改變物業(yè)管理用房、公共建筑或共用設(shè)施的用途；
（十）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營；
（十一）經(jīng)營性收益的管理、分配與使用；
（十二）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置臨時停車位，制定車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放、收費等管理制度；
（十三）撤銷業(yè)主委員會的決定；
（十四）為維護物業(yè)管理活動中業(yè)主共的同權(quán)益，審議是否授權(quán)業(yè)主委員會進(jìn)行訴訟；
（十五）法律法規(guī)或管理規(guī)約規(guī)定應(yīng)由業(yè)主共同決定的其他事項。
決定上述第（七）項和第（八）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定上述其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。
第六條 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會按照下列程序組織召開：
（一）會議籌備。草擬需業(yè)主大會會議表決的內(nèi)容；確定會議召開形式、時間、地點、議題和議程；制定征詢意見表或表決票；核實業(yè)主身份、人數(shù)、專有部分面積、建筑物總面積等情況；
（二）發(fā)布公告。會議籌備內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議召開15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告，并將會議時間、地點、議題和議程告知物業(yè)所在地街道辦事處；
（三）發(fā)放、回收表決票。按照本議事規(guī)則第十五條發(fā)放和回收表決票；
（四）統(tǒng)計結(jié)果。按照本議事規(guī)則第十六條統(tǒng)計表決結(jié)果；
（五）會議監(jiān)督。業(yè)主大會會議表決的情況須接受物業(yè)所在地街道辦事處或受其委托的社區(qū)居民委員會的監(jiān)督；
（六）公告會議決定。業(yè)主大會會議決定以書面形式在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督；
（七）記錄并存檔。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會書面記錄并存檔。
第七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年召開1次，召開時間為每年第一季度。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自情形發(fā)生之日起60日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議：
（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議，提議事項明確，屬于業(yè)主大會議事范圍且提議業(yè)主中有具體聯(lián)系人；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的。
第八條 業(yè)主委員會接到提議召開業(yè)主大會臨時會議書面申請后，在30天內(nèi)應(yīng)當(dāng)對提議的真實有效性進(jìn)行核實。經(jīng)核實，提議真實有效且符合業(yè)主大會臨時會議召開情形的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在收到提議之日起60日內(nèi)按規(guī)定召開業(yè)主大會臨時會議，就提議事項征求業(yè)主意見并進(jìn)行表決，表決議題應(yīng)與提議議題相一致；提議不符合業(yè)主大會臨時會議召開情形的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)說明事實、理由和依據(jù)，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第九條 業(yè)主委員會未按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在區(qū)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處協(xié)調(diào)、確定召開時間。逾期仍未召開的，根據(jù)《杭州市物業(yè)管理條例》由物業(yè)所在區(qū)房產(chǎn)主管部門、街道辦事處指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會指導(dǎo)業(yè)主召開，具體組織工作委托物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會成立業(yè)主大會工作小組實施。
第十條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，本物業(yè)管理區(qū)域采用書面征求意見的形式。
第十一條 業(yè)主大會議事方式不采取業(yè)主推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的方式進(jìn)行。
第十二條 業(yè)主因故不能參加的，可以書面委托代理人代為參加業(yè)主大會會議。代理人應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主書面委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決。
第十三條 業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，還應(yīng)符合下列約定：
（一）業(yè)主是自然人的，可以書面委托物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主或者物業(yè)使用人參加；業(yè)主為無完全民事行為能力人、限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人（代理人）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
（二）業(yè)主為法人的，由其法定代表人或書面委托代理人參加業(yè)主大會會議；
（三）業(yè)主是其他組織的，由其負(fù)責(zé)人或書面委托代理人參加業(yè)主大會會議；
（四）同一名業(yè)主接受的委托人數(shù)不超過3人，同一名非業(yè)主代理人的委托人數(shù)不超過１人；
（五）非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。
第十四條 業(yè)主大會采用以下方式確認(rèn)參加會議的業(yè)主：
1.業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上簽名；
2.業(yè)主在掛號信、快遞等收件憑證上簽名；
3.音像、影像資料可以確認(rèn)的；
4.業(yè)主在網(wǎng)絡(luò)上查收確認(rèn)；
5.手機短信或其他可以確認(rèn)業(yè)主身份的社交工具查收確認(rèn)的。
第十五條 業(yè)主大會會議采用以下方法進(jìn)行發(fā)放、回收表決票：
（一）設(shè)投票箱：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)投票箱，由業(yè)主將表決票投入投票箱內(nèi)；
（二）專人送達(dá)、回收意見：由業(yè)主委員會組織有關(guān)人員逐戶送達(dá)并回收業(yè)主意見；
（三）網(wǎng)絡(luò)投票：由業(yè)主通過密碼、密鑰等確認(rèn)身份后在網(wǎng)上進(jìn)行投票；
（四）傳真（以傳真方式投票的，應(yīng)在表決票中附業(yè)主本人身份證復(fù)印件）；
（五）郵寄掛號信、快遞（以郵寄掛號信或快遞投票的，應(yīng)在表決票中附業(yè)主本人身份證復(fù)印件）；
（六）音像、影像資料（以音像、影像資料投票的，音像、影像資料應(yīng)當(dāng)有業(yè)主本人對具體表決事項的明確意見表達(dá)）；
（七）手機短信等能確認(rèn)業(yè)主身份的社交工具投票的（以手機短信等能確認(rèn)業(yè)主身份的社交工具等投票的，應(yīng)當(dāng)有業(yè)主本人對具體表決事項的明確意見表達(dá)）。
第十六條 業(yè)主大會采取以下方法進(jìn)行表決票的統(tǒng)計。
（一）已確認(rèn)參會未表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)計入已表決的多數(shù)票；
（二）車位、攤位等特定空間不計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積；
（三）不按規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金、不按服務(wù)合同交納物業(yè)服務(wù)費用、公共能耗費、水電費等損害公共利益行為的業(yè)主，其表決權(quán)不進(jìn)行限制，但限制其被選舉權(quán)利；
（四）投票人姓名、專有部分座落或投票人簽名因未填寫、涂改等原因造成無法辨認(rèn)的,視為無效票；
（五）單個事項表決意見不按表決票規(guī)定符號填寫的，該單個事項表決意見無效，但不影響其他事項表決意見的統(tǒng)計。
第十七條 業(yè)主大會對某項提議已經(jīng)作出決定的，業(yè)主在1年內(nèi)不得以同一內(nèi)容再提議召開業(yè)主大會會議進(jìn)行表決。
第三章 業(yè)主委員會
第十八條 業(yè)主委員會由5名正式委員組成（設(shè)立候補委員2名），其中主任１名、副主任1名。主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會每屆任期為3年。
業(yè)主委員會辦公地點為16－2－102。
第十九條 業(yè)主委員會為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行以下職責(zé)：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；
（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；
（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時了解業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）審查物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案；
（六）通報、監(jiān)督管理規(guī)約的實施情況；
（七）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；
（八）組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集和使用；
（九）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
（十）決議需使用本小區(qū)公共收益且單項金額在伍萬元以下的維修、改造，及其他涉及小區(qū)公共利益的項目開支；
（十一）業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會決定的事項。
第二十條 業(yè)主委員會委員除符合法律法規(guī)規(guī)定的條件外，還需符合下列條件：
1、18周歲以上；
2、每年在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住累計滿6個月以上；
第二十一條 明確有下列情形之一的業(yè)主，不能擔(dān)任業(yè)主委員會委員，已擔(dān)任業(yè)主委員會委員的，可以依照法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：
1.違法拆改、變動房屋承重結(jié)構(gòu);
2.將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;
3.違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物;違法挖掘房屋地下空間;
4.擅自改變房屋用途或者將配套設(shè)施挪作他用;
5.擅自改變房屋外立面;
6.擅自將雨污水混接或者在排水管上接管;損害管道燃?xì)庠O(shè)施，占用、堵塞、封閉管道設(shè)施影響公共安全;
7.擅自占用綠地，損毀樹木、綠化設(shè)施;
8.損壞消防設(shè)施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地;
9.違反國家和地方規(guī)定，向環(huán)境超標(biāo)排放污染物;
10.占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
11.不遵守《管理規(guī)約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》的；
12.拒付物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用超過6個月以上的；
13.不交存物業(yè)專項維修資金的；
14.在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中工作的；
15.法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第二十二條 業(yè)主委員會委員實行差額選舉，差額人數(shù)為2人。
第二十三條 根據(jù)本議事規(guī)則第十八條、第二十二條的規(guī)定，業(yè)主委員會委員候選人人數(shù)最少不得少于7人，最多不超過9人。
如經(jīng)審核后，符合條件的業(yè)主委員會委員初步候選人少于本議事規(guī)則規(guī)定的人數(shù)（7人）時，業(yè)主委員會（或業(yè)主大會工作組）應(yīng)組織做好候選人的延期報名工作。如延期二次且時間達(dá)到30日仍無法產(chǎn)生正式候選人的，視為本議事規(guī)則第十七條之情況，即一年內(nèi)不再進(jìn)行業(yè)委會的選舉工作。
如經(jīng)審核后，符合條件的業(yè)主委員會委員初步候選人超過本議事規(guī)則規(guī)定的業(yè)主委員會候選人人數(shù)（9人）時，則由符合條件的初步候選人民主協(xié)商產(chǎn)生本議事規(guī)則所規(guī)定的業(yè)委會正式候選人。
如經(jīng)符合條件的初步候選人民主協(xié)商仍不能確定的，應(yīng)采用設(shè)立業(yè)主委員會正式候選人推薦點，由廣大業(yè)主自主到推薦點進(jìn)行推薦，按得票多少從高到低確定前9名為正式候選人。但為確保民主，推薦點設(shè)立的時間、地點、參加方法等應(yīng)提前在本物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進(jìn)行提前公告，且公告時間不少于5天。
通過廣大業(yè)主自主到推薦點進(jìn)行推薦產(chǎn)生業(yè)主委員會正式候選人的，推薦時間一般不少于2天或16個工作小時。
如經(jīng)設(shè)點由業(yè)主自主推薦后出現(xiàn)末尾得票數(shù)相同而無法確定8名候選人的，由確認(rèn)的候選人與末尾票數(shù)相同的待定候選人通過投票的方式產(chǎn)生最終候選人。
第二十四條 設(shè)立候補委員的，未當(dāng)選業(yè)主委員會正式委員且得票數(shù)達(dá)到法定過半數(shù)的候選人，按照得票多少順序選取業(yè)主委員會候補委員。
第二十五條 業(yè)主委員會會議分為定期會議和臨時會議。
定期會議每年召開4次，分別在每季度召開。
符合下列條件之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按規(guī)定召開臨時會議：
1.業(yè)主大會決定召開業(yè)主委員會會議的；
2.經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議的；
3.業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的。
業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議，候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。
第二十六條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)則召開：
(一)會議由主任或其委托的副主任負(fù)責(zé)召集；
(二)召集人提前3日將會議通知及有關(guān)材料送達(dá)每位委員；業(yè)主委員會會議可以邀請物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會參加；
(三)需討論、決定的事項應(yīng)當(dāng)在會議召開3日前，在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見；
(四)委員因故不能參加會議的，提前1日向業(yè)主委員會會議召集人說明；
(五)會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定（包括形成的業(yè)主委員會議案）必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意；
(六)做好會議書面記錄，并由出席會議的委員簽字并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔；
(七)業(yè)主委員會會議決定的議事文件由業(yè)主委員會發(fā)布或簽署；
(八)業(yè)主委員會的決定（包括業(yè)主委員會議案）在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。
第二十七條 業(yè)主委員會候補委員遞補規(guī)則。業(yè)主委員會正式委員缺額不超過正式委員總數(shù)二分之一的，由候補委員按照得票多少自動遞補，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)將正式委員缺額和候補委員遞補的情況在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
候補委員名額用完仍缺額的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議補選業(yè)主委員會委員。
第二十八條 未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，同意委托物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。
第二十九條 業(yè)主委員會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé)。
第四章 換屆和改選業(yè)主委員會
第三十條 業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告所在地街道辦事處，并按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
第三十一條 業(yè)主委員會的換屆改選辦法：
（一）新一屆業(yè)主委員會委員候選人名單在業(yè)主自愿報名的基礎(chǔ)上產(chǎn)生。
（二）新一屆業(yè)主委員會委員在委員候選人中選舉產(chǎn)生，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總?cè)藬?shù)二分之一以上業(yè)主同意，相關(guān)方法如下：
1.經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總?cè)藬?shù)二分之一以上業(yè)主同意的委員候選人數(shù)超過應(yīng)選委員數(shù)的，按得票多少依次當(dāng)選新一屆業(yè)主委員會委員；
2.經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總?cè)藬?shù)二分之一以上業(yè)主同意的委員候選人數(shù)沒有達(dá)到應(yīng)選委員數(shù)的， 符合當(dāng)選條件的委員候選人確認(rèn)當(dāng)選新一屆業(yè)主委員會委員，缺額委員在未當(dāng)選的原委員候選人中進(jìn)行補選；
（三）設(shè)立候補委員制度的，候補委員當(dāng)選條件同正式委員，在產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會委員后的候選人中，按得票多少產(chǎn)生。候補委員人數(shù)不得超過正式委員人數(shù)的百分之五十。
第三十二條 業(yè)主委員會任期屆滿仍未組織召開或仍未完成業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉的，根據(jù)《杭州市物業(yè)管理條例》由物業(yè)所在區(qū)房產(chǎn)主管部門、街道辦事處指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會指導(dǎo)業(yè)主召開，具體組織工作委托物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會成立業(yè)主大會工作小組的辦法實施。
業(yè)主大會工作小組成員為5人，在業(yè)主自愿報名的基礎(chǔ)上產(chǎn)生；如報名人數(shù)超過本議事規(guī)則規(guī)定的人數(shù)（5人）時，則由報名人內(nèi)部民主協(xié)商或投票產(chǎn)生。
第五章 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第三十三條 本物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。物業(yè)服務(wù)合同的條款應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)業(yè)主大會審查同意，但業(yè)主大會已授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外。
本物業(yè)管理區(qū)域授權(quán)業(yè)主委員會決定除物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)價格、服務(wù)期限以外物業(yè)服務(wù)合同的條款。
第三十五條 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，采用下列方式：
（一）選聘辦法采取業(yè)主委員會會議確定：
（二）選聘辦法應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
1.采用委托招投標(biāo)代理機構(gòu)，通過公開報名招投標(biāo)的辦法產(chǎn)生候選物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
2.提交業(yè)主大會會議表決的候選物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量為2家。
第六章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費的籌集和管理
第三十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費（以下簡稱“運作經(jīng)費”）由全體業(yè)主共同承擔(dān)，本物業(yè)管理區(qū)域運作經(jīng)費從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。
（一）運作經(jīng)費主要用于下列開支：
1.會議召開費用；
2.日常辦公（如打印、復(fù)印、通訊等）費用；
（二）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年第一季度公布上一年度運作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督，公告時間不少于15天。
第七章 檔案資料的建立與保管
第三十七條 業(yè)主委員會應(yīng)建立工作檔案，并指定專人保管，工作檔案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄；
（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同；
（四）業(yè)主委員會選舉及備案資料；
（五）專項維修資金籌集及使用賬目；
（六）業(yè)主名冊；
（七）業(yè)主的意見和建議；
（八）有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件；
（九）利用物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益收支情況清冊；
（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費收支情況清冊；
（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章使用情況清冊；
第三十八條 業(yè)主可以查閱涉及自身利益的檔案資料，并有權(quán)以書面形式向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在接受詢問之日起7 日內(nèi)予以答復(fù)。
第三十九條 業(yè)主委員會集體辭職或任期屆滿仍未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物移交街道辦事處或受其委托的社區(qū)居民委員會暫時保管，直到新一屆業(yè)主委員會的產(chǎn)生并與其進(jìn)行移交。
第八章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用與管理
第四十條 業(yè)主大會、主委員會印章管理遵守下列規(guī)定：
1.業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章由非主任委員專人保管；
2.業(yè)主大會印章根據(jù)業(yè)主大會會議形成的決議使用；
3.業(yè)主委員會印章根據(jù)業(yè)主委員會會議形成的決定或經(jīng)過半數(shù)委員書面簽名同意后使用；
違反上述規(guī)定使用印章的，用印無效。造成的一切損失，由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。
第四十一條 建立印章使用檔案，記錄內(nèi)容包括用印日期、用印事由、用印數(shù)量、用?。ń?jīng)辦）人、業(yè)主委員會負(fù)責(zé)人、蓋章人等。
第四十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章遺失的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主及社會公告，并按照相關(guān)規(guī)定重新刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。
第九章 附 則
第四十三條 本議事規(guī)則經(jīng) 年 月 日業(yè)主大會會議討論并表決通過。未盡事項的修訂、補充，經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后，作為本議事規(guī)則的組成部分。
第四十四條 本議事規(guī)則由業(yè)主大會會議解釋。如本議事規(guī)則與現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章有相抵觸的條款，則該條款無效，但不影響其他條款的效力。
皖公網(wǎng)安備 34010402701575號
